임차보증금의 우선변제권과 최우선변제권

우선변제권과 최우선변제권의 의미와 요건

우선변제권의 의미와 요건

다른 채권자가 신청한 임차주택의 경매에서 임차인이 후순위권리자나 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 대항요건(주택의 인도와 주민등록~배당요구의 종기까지 존속)과 확정일자가 필요합니다.

최우선변제권의 의미와 요건

보증금 중의 일정액을 선순위담보권자나 국세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

대항요건만 필요합니다. 확정일자는 필요치 않습니다.

우선변제권의 범위

*우선변제권은 임대차계약서상의 '확정일자를 받은 날'기준으로 타 담보권자 등과의 우열 여부를 가리게 됩니다. 하지만 확정일자를 먼저 받고 대항력을 나중에 갖춘 경우에는 대항력을 취득한 다음날이 그 순위를 결정하는 기준이 됩니다.

*해당 주택이 주거목적의 임대차이어야 하며, 임차주택이 경매 또는 공매로 인해 매각되어야 합니다. 이 경우 임차인이 배당요구를 해야 합니다.

*임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없습니다.(임차인의 주택인도의무가 임대인의 보증금반환의무보다 선이행의무인 것은 아니다.)

*우선변제권은 주택의 환가대금뿐만 아니라 대지의 환가금에 대해서도 행사할 수 있습니다. 다만, 대지의 환가금에 대해서는 '대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재한 때'에 한하며, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 대지의 환가금에 대하여 우선변제를 받을 수 없습니다.

*배당요구는 임대차를 해지하는 의사표시가 되므로, 이로써 임차인의 임차권은 원칙적으로 소멸합니다.

*보증금이 전액변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니하지 않습니다. 그러나, 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에는 대항력만 해당할 뿐, 우선변제권은 이에 포함되지 않습니다. 따라서, 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 경우, 임차인은 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서는 임차인이 우선변제권에 의한 배당받을 수 없습니다

최우선변제권의 범위

*임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제합니다.

*하나의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 그 2분의 1에 해당하는 금액을 기준으로 각 임차인의 보증금에 비례하여 분할합니다.