임차권의 대항력(물권화)

임차권의 의의와 인정범위

임차권은 채권이므로 원칙상 임대인에 대해서는 임차권을 주장할 수 있고, 임차 목적물양수인에게는 대항할 수 없으나, 임차인이 대항력을 취득하면 양수인에게도 대항할 수 있다. 따라서 임차인은 양수인에게 임차인으로서 사용. 수익을 주장할 수 있게 된다.

부동산임대차는 등기할 수 있으며 등기된 임대차는 등기한 때부터 제3자에 대하여도 그 효력이 생긴다. 임대차계약체결 시에 반대의 특약이 없는 한 임차인은 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 토지임차권 자체에는 등기가 없더라도 지상 건물에 대하여 등기를 하면 토지임대차에도 대항력이 생긴다. 이는 건물을 소유하는 토지임차인을 보호하기 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것이므로 임차인 그 지상건물을 등기하기 전에 3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인은 건물등기로 제3자에 대하여 임대차를 주장할 수 없다. 주택임대차는 건물에 등기되지 않은 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다. 상가임대차의 경우에도 건물의 인도아 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 생긴다.

임차부동산양수인에 대한 대항력

임차권이 대항력을 갖는다는 것은 임차인 제3자에 대해 그의 임차권을 주장할 수 있음을 의미한다. 따라서 제3자가 소유권자임을 이유로 임차물반환청구를 하면 대항력 있는 임차인은 이를 거절할 수 있다. 

양수인은 양도인이 갖는 임대인의 지위를 승계한다. 주택임대차와 상가임대차의 경우는 명문규정에 의해 양수인의 임대인의 지위를 승계하는 것으로 명문화하고 있다. 임대차는 약정된 존속기간 동안 존속한다. 양수인에게 차임을 지금 해야 한다. 양수인에게 보증금반환청구를 해야 한다. 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 임대차 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다. 비용상환청구권과 부속물매수청구권도 양수인에게 행사할 수 있다. 제한물권자와 대항력 있는 임차권의 우열여부는 제한물권의 등기일과 임차권의 대항요건 취득일의 선후에 의해 결정된다. 물권은 제3자가 물권을 침해하게 되면 물권자는 당연히 물권에 기초하여 방해배제를 구할 수 있다. 그런데 제3자가 임차권을 침해하는 경우 통설은 임차권은 채권일지라도 대항력 있는 임차인은 임차권 자체에 의해 방해배제를 구할 수 있다고 본다.