계약갱신요구권(주택임대차보호법)에 대하여

내가 사는 집을 임대차하면서 가장 기본적인 내용과 권리에 대해서 숙지하고 있으면

실생활에 많은 도움이 됩니다.

 

계약갱신요구의 원칙 및 거절사유

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월  전부터 2개월  전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 계약갱신은 다음과 같은 사유로 거절할 수 있습니다. 임차인이 2기의  차임액에 해당하는 금액의 연체, 임차인 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 목적 주택의 전부 또는 일부를  전대한 경우, 임차인이 임차주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우, 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 임대인(임대인의 직계존. 비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 있습니다.

 

계약갱신요구의 효과 및 차임 등의 청구권

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차는 前 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 임대차의 존속기간은 2년이다. 당사자는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액 범위 내에서 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

 

계약갱신요구의 묵시적 갱신

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 前 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시의 갱신을 적용하지 않습니다. 묵시의 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임차인의 해지는 임대인이 그 통지를 받는 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

 

계약갱신요구의 해지 및 손해배상

계약갱신요구로  존속 중인 임대차 기간 동안 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 다만, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 목적주택을 임대한 경우 임대인 갱신거절로 인하여 임차인 입은 손해를 배상해야 합니다. 손해배상액은 거절당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 합니다. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액에서 가장 큰 금액이 손해배상액이 됩니다.

 

계약갱신요구권에 대한 올바른 이해에 도움이 됐으면 합니다.